O mercado imobiliário de Sorocaba e região registrou queda de 25,48% nas vendas de imóveis residenciais usados em julho, na comparação com junho, enquanto as locações cresceram 6,55% no mesmo período. Apesar do recuo nas negociações de compra, o desempenho acumulado continua positivo: de janeiro a julho, as vendas cresceram 124,37% e as locações, 47,32%. Nos últimos 12 meses, os índices acumulados são de 124,17% e 46,84%, respectivamente.

Os dados são de pesquisa do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), que reuniu informações de 103 corretores e imobiliárias de 16 municípios da Região Metropolitana de Sorocaba (RMS) entre eles Sorocaba, Araçoiaba da Serra, Boituva, Cerquilho, Ibiúna, Itapetininga, Itu, Mairinque, Pilar do Sul, Porto Feliz, Salto, Salto de Pirapora, São Roque, Tapiraí, Tatuí e Votorantim.

Para o presidente do conselho, José Augusto Viana Neto, a retração de julho deve ser observada dentro de um período mais amplo. Durante o Creci-SP Summit, realizado ontem (19), na Guarda Mirim de Sorocaba, ele afirmou que as oscilações são recorrentes no mercado imobiliário e que o resultado acumulado demonstra uma trajetória positiva.

Segundo Viana, momentos de incerteza econômica podem levar consumidores a adiar a decisão de compra, principalmente quando a aquisição depende de um financiamento de longo prazo. Ele citou como exemplo o receio de desemprego provocado por mudanças no cenário econômico e afirmou que, diante dessa possibilidade, o consumidor pode preferir não assumir uma dívida que poderá se estender por décadas.

“Isso traz medo de desemprego e a pessoa quer fazer um contrato de financiamento imobiliário, ele às vezes tem proposta para financiar em 35 anos, e aí ele fica com medo”, afirma.

Peso do crédito

A participação do financiamento nos negócios realizados em julho ajuda a dimensionar a importância das condições de crédito para o setor. Segundo a pesquisa, 57,1% das compras foram feitas por meio de financiamento da Caixa Econômica Federal. As aquisições à vista representaram 21,4%, enquanto financiamentos por outros bancos corresponderam a 10,7%. Compras diretamente com o proprietário somaram 8,9% e consórcios, 1,8%.

O perfil dos negócios também mostra concentração em imóveis de valores intermediários. A faixa entre R$ 201 mil e R$ 300 mil respondeu por 42,9% das vendas em julho. Na sequência aparecem os imóveis acima de R$ 501 mil, com 22,4%, e aqueles entre R$ 301 mil e R$ 400 mil, com 14,3%. Imóveis de até R$ 200 mil representaram outros 14,3% das negociações.

As negociações também se concentraram fora das áreas central e nobre. As demais regiões de Sorocaba e os municípios do entorno responderam por 54,7% das vendas. Os bairros considerados nobres tiveram participação de 24,5%, enquanto a região central representou 20,8%.

Entre os imóveis vendidos, as casas foram maioria, com 59% das negociações, contra 41% de apartamentos. Nas casas, os imóveis de dois dormitórios representaram 58,3% das vendas. Nos apartamentos, a concentração foi ainda maior: 80% dos negócios envolveram unidades de dois dormitórios.

Também houve predominância de imóveis de tamanho intermediário. Entre as casas, 54,2% das vendas corresponderam a unidades com área útil entre 51 e 100 metros quadrados. Nos apartamentos, 48% tinham até 50 metros quadrados e 44% estavam na faixa entre 51 e 100 metros quadrados.

Outro indicador da necessidade de negociação aparece nos descontos concedidos. Segundo o levantamento, 32,7% dos imóveis foram vendidos pelo mesmo valor anunciado. Em 30,6% das negociações, o desconto chegou a 5%; em 26,5%, ficou entre 6% e 10%. Houve ainda descontos maiores em uma parcela menor dos negócios.

Aluguel avança

O movimento do mercado de locação foi diferente. Enquanto as vendas recuaram, os aluguéis cresceram 6,55% em julho. As casas representaram 72% dos contratos e os apartamentos, 28%. Entre as casas alugadas, 52,2% tinham dois dormitórios e 26,1%, três. Nos apartamentos, os imóveis de dois dormitórios representaram 80% dos contratos.

A maior parte das locações também ocorreu fora das regiões central e nobre. As demais regiões de Sorocaba e os municípios do entorno concentraram 68,8% dos contratos. Centro e áreas nobres tiveram, cada um, 15,6% de participação.

O levantamento mostra ainda um movimento de busca por imóveis de menor custo. Em 61,5% dos casos pesquisados, a mudança ocorreu para um aluguel mais barato. Outros 15,4% passaram para uma locação mais cara e 23,1% não informaram o motivo da mudança.

Os valores dos contratos ficaram concentrados nas faixas intermediárias. Considerando casas e apartamentos, 28,9% das locações ficaram entre R$ 1.001 e R$ 1.500, segundo a consolidação apresentada na pesquisa. Na sequência aparecem os contratos entre R$ 2.001 e R$ 3 mil, com 23,7%, e os de até R$ 1 mil, com 18,4%.
O seguro-fiança foi a principal modalidade de garantia, utilizada em 38,5% dos contratos. O depósito caução respondeu por 25%, enquanto títulos de capitalização e outras modalidades tiveram 13,5% cada. O fiador apareceu em 9,6% das locações.

Para Viana, o cenário não significa uma interrupção da atividade imobiliária. Ele afirmou que espera uma evolução positiva no segundo semestre e citou o programa Minha Casa, Minha Vida como um dos fatores que, na avaliação dele, podem estimular novos negócios.

Segundo o presidente do Creci-SP, as condições do programa são vantajosas diante do atual nível da taxa básica de juros. Ele afirmou ainda que o Minha Casa, Minha Vida permite atualmente financiamento de imóveis de até R$ 600 mil e que, na avaliação dele, essa faixa atende pelo menos 85% da necessidade do mercado brasileiro.

Sorocaba

Ao falar especificamente sobre Sorocaba, Viana destacou o crescimento da cidade e da região. Segundo ele, o avanço populacional e o aumento do número de indústrias contribuem para a movimentação do mercado imobiliário.

“Já estão perto de 800 mil habitantes. Não para de crescer o número de indústrias aqui na região. O emprego está pleno, está faltando gente para trabalhar. Isso é muito positivo para o mercado imobiliário”, afirma.

Viana também avaliou que Sorocaba atravessa um processo de crescimento observado, segundo ele, ao longo das últimas duas décadas. “Nós estamos numa evolução nesses últimos 20 anos absolutamente fantástica”, diz.

A pesquisa do conselho mostra que, apesar da retração registrada em julho, o mercado regional vinha de uma sequência de resultados positivos. Depois da queda de 44,38% nas vendas em janeiro, houve altas de 59,06% em fevereiro, 52,64% em março, 61,97% em abril, 13,14% em maio e 7,42% em junho, antes do recuo de julho. Nas locações, os resultados também foram positivos na maior parte do período, com exceção de abril, quando houve queda de 4,57%.

Evento

A programação do Creci-SP Summit reuniu temas relacionados à tecnologia, tributação e atualização profissional dos corretores. Um dos assuntos apresentados foi o Serviço de Governança e Registro por meio de blockchain (SGR), que, segundo Viana, está sendo disponibilizado gratuitamente aos corretores. A programação também abordou a tokenização de imóveis, processo que permite fracionar uma propriedade em partes representadas por tokens.

O presidente Viana explicou que a proposta discutida no evento envolve a possibilidade de dividir uma propriedade imobiliária em milhões de partes e comercializar os respectivos tokens.

Outro eixo do encontro foi a reforma tributária e seus efeitos sobre o mercado imobiliário. De acordo com Viana, a nova legislação terá reflexos sobre corretores, clientes e empresas do setor. Ele afirmou que o evento foi organizado também para esclarecer informações que circulam sobre as mudanças e preparar os profissionais para orientar os consumidores.

A programação do Summit contou ainda com discussões sobre prevenção à lavagem de dinheiro e normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) aplicadas ao mercado imobiliário.

Entre os palestrantes estiveram Marco Aurélio Rios, com o tema “Contratos em Blockchain”; o advogado Paulo Carpegiani, que abordou a “Tokenização de Imóveis”; e o contador Fabiano Ramiro Cota, responsável pelo tema “Tributação no Mercado Imobiliário na Compra, Venda e Locação”.

Ao comentar as perspectivas para os próximos meses, Viana voltou a destacar que a oscilação mensal não deve ser analisada de forma isolada. Para ele, o comportamento positivo acumulado e as características econômicas de Sorocaba e região sustentam uma perspectiva favorável para o setor.

A pesquisa, por sua vez, mostra que o mercado chega ao segundo semestre com dois movimentos simultâneos: a retração das compras em julho e a continuidade do crescimento das locações. O resultado acumulado mantém as vendas e os aluguéis em patamares superiores aos registrados nos períodos anteriores, enquanto o perfil das negociações indica preferência por imóveis de dois dormitórios, valores intermediários e regiões fora do centro e dos bairros mais valorizados.