O Programa Habitacional Casa Nova Sorocaba não teve construtoras interessadas por conta de um terreno supervalorizado do Jardim Tropical, conforme informou o diretor regional do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) Sorocaba, Elias Stefan Junior. Desde a época, a Prefeitura alega que a primeira licitação do programa -- aberta em outubro de 2021 e fechada em novembro do mesmo ano -- apresentou prazo curto para as empresas.

Segundo o diretor do Sinduscon, a supervalorização chegaria ao dobro do valor. Com isso, ele afirma que a Prefeitura esperava conseguir implantar mais unidades e alcançar uma maior rentabilidade. Posteriormente à falta de interesse, o valor teria sido reavaliado para o lançamento do segundo edital que aconteceu em dezembro de 2021. O programa habitacional é um dos principais projetos da gestão do prefeito Rodrigo Manga (Republicanos) e prevê 40 empreendimentos distribuídos pela cidade.

De acordo com o documento de apresentação do projeto, o terreno do Jardim Tropical foi avaliado inicialmente em R$ 4.297.000,00. Já o valor prospectado no Edital foi de R$ 8.307.200,00, baseado no Valor Geral de Venda (VGV). A municipalidade explicou a conta. “No primeiro edital da licitação, a Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária (Sehab) trabalhou com estimativa de lucro na incorporação, revertendo em unidades, sendo que o cálculo estimado foi sobre o potencial máximo do terreno”, justificou a Sehab.

Na primeira licitação, o empreendimento no Jardim Tropical tinha previsão de, no mínimo, 95 unidades para a Prefeitura de Sorocaba, que ofereceria subsídios de 25% (20 unidades), 50% (31 unidades), 60% (21 unidades), 75% (17 unidades) e 100% (no mínimo, seis unidades). As outras unidades seriam vendidas pela construtora no mercado.

Em resposta aos questionamentos do Cruzeiro do Sul, a Secretaria de Habitação e Regularização Fundiária voltou a afirmar que o prazo estipulado no edital de licitação do programa municipal habitacional Casa Nova Sorocaba, para que as construtoras entregassem os envelopes com documentação de habilitação e proposta, foi curto. Este seria o motivo da não participação das construtoras, informou a Sehab.

Porém, segundo divulgação da própria Prefeitura, no dia 15 de outubro foi anunciada pelo prefeito Rodrigo Manga a publicação do edital de licitação do primeiro empreendimento do Casa Nova Sorocaba. E a reunião para o recebimento dos envelopes de construtoras interessadas ocorreu no último dia 19 de novembro, ou seja, mais de 30 dias após a divulgação da abertura da concorrência pública.

Ainda assim, um novo edital de concorrência pública, com um prazo maior, foi publicado em dezembro do ano passado. O novo edital estipulou um prazo de 60 dias para o estudo de viabilidade, conforme o perfil de investimento de cada construtora, além de outras melhorias, como o aumento do número mínimo de unidades subsidiadas 100% pela Prefeitura, passando de, no mínimo, seis unidades para, no mínimo, dez; bem como o aumento do espaço destinado para a área de lazer do empreendimento, que terá piscina, churrasqueira e quadra poliesportiva. A entrega das propostas das construtoras deve ser feita até as 9h10 do dia 7 de março deste ano.

Já, no segundo edital, a Sehab “trabalhou com o valor pericial do terreno, sendo que o cálculo estimado de unidades permutadas se deu sobre o potencial mínimo do terreno, ou seja, de acordo com o perfil imobiliário da região”.

Nesta segunda licitação, o empreendimento no Jardim Tropical tem previsão de, no mínimo, 64 unidades da Prefeitura, que oferecerá subsídios de 25% (15 unidades), 50% (12 unidades), 60% (15 unidades), 75% (12 unidades) e 100% (no mínimo, 10). As demais unidades serão vendidas pela construtora no mercado. De acordo com Elias Stefan Junior, o valor foi equacionado na segunda abertura de edital e estaria viável para participação das construtoras.

Interesse social e imobiliário

Para viabilizar a construção de moradias, por meio de parceria público-privada, a administração municipal terá que “ceder” terrenos públicos ociosos há anos, dotados de estrutura necessária no entorno, para as construtoras executarem as obras. A Prefeitura será terrenista, ou seja, continua sendo a proprietária do terreno de área de 10.482,77 metros quadrados no Jardim Tropical.

O prédio construído é incorporado ao terreno. Assim, a Prefeitura entra com o terreno público vazio e a construtora entra com os recursos financeiros e serviços. Posteriormente, a administração pública fica com parte dos apartamentos correspondente ao valor do terreno sobre o empreendimento, enquanto a construtora fica com parte dos apartamentos correspondente ao valor investido na construção.

De acordo com as regras do programa habitacional, o Casa Nova Sorocaba prevê a construção de unidades habitacionais de interesse social mescladas com unidades do mercado imobiliário. Parte dessas casas e apartamentos será entregue a custo zero para famílias em situação de vulnerabilidade social.

E outra parte será destinada àquelas pessoas que pagam aluguel, com renda entre três e sete salários mínimos, e que poderão adquirir o seu imóvel próprio, pagando um valor da parcela do financiamento bem menor que o aluguel, conforme a renda. O restante será vendido pelas construtoras no mercado.

Conforme a administração municipal, este primeiro empreendimento, no Jardim Tropical, deve oferecer subsídios de 25% (15 unidades), 50% (12 unidades), 60% (15 unidades), 75% (12 unidades) e 100% (no mínimo, 10 unidades). Cada apartamento terá uma área de, pelo menos, 40 metros quadrados, com cozinha, sala de estar, dois quartos, banheiro e área de serviço, além de uma vaga na garagem. (Kally Momesso)