Falta de pagamento de prestações de imóveis financiados pela Caixa aumentou e, com isso, também os leilões para a venda. Crédito da foto: Fábio Rogério / Arquivo JCS

A possibilidade de perder o imóvel é um fantasma que ronda quem faz financiamento e se encontra com dificuldades para honrar as parcelas -- um problema que se agrava com a crise econômica enfrentada pelo país. De acordo com a Caixa Econômica Federal, o número de imóveis residenciais e comerciais leiloados pelo banco diante da inadimplência subiu 104% entre 2017 e 2018 na região de Sorocaba, passando de 48 casos para 98. Em 2019, já foram três imóveis leiloados pela instituição. Especialistas da área apontam, no entanto, que há formas de evitar perder a propriedade do imóvel.

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A Caixa detém quase 70% do mercado de financiamento habitacional, mas a modalidade também é oferecida por outras instituições financeiras. O advogado Ricardo Chiaraba, consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) em Sorocaba, explica que os mutuários devem ficar atentos a dois aspectos: não deixar que os atrasos cheguem a três prestações e, caso seja ultrapassado esse prazo, buscar a consultoria de um profissional de advocacia que busque meios legais de garantir a propriedade do imóvel.

“A inadimplência, com essa crise que o Brasil vem passando, aumentou consideravelmente”, avalia. Ele observa que no Brasil não há um sistema que garanta segurança para que as pessoas possam honrar os pagamentos do financiamento -- que costumam durar décadas -- diante de problemas como doenças, desemprego ou outros imprevistos. O advogado sugere o que o país poderia estudar mecanismos como seguros ou deixar as parcelas em atraso para o final do prazo de financiamento, por exemplo.

Leilões

Os bens hoje são financiados por alienação fiduciária, em que tecnicamente a propriedade do imóvel é do banco e a posse direta é do mutuário. Sendo que em caso de inadimplência, o banco pode consolidar sua propriedade do imóvel. Conforme explica o advogado, a partir da inadimplência, as instituições bancárias enviam uma notificação para que a pessoa faça o pagamento em até 15 dias. Se não houver o pagamento, é consolidada ao banco a propriedade do imóvel.

A partir de então, o banco tem 30 dias para levar o imóvel à leilão, sendo que o mutuário tem prioridade de participação na venda. “Durante o processo de leilão, o mutuário também vai ser intimado (a participar). Só que ele terá que pagar o valor do débito atualizado”, explica. Caso o imóvel seja vendido para um terceiro, é esse quem terá a responsabilidade de retirar o morador do imóvel.

Manter as parcelas em dia

De acordo com o advogado, a prática do mercado costuma ser de não aceitar mais as parcelas em atraso a partir do terceiro mês de inadimplência, quando passam a exigir o pagamento integral dos valores em débito. “Em média, atrasou três prestações o banco já não recebe as anteriores”, conta.

Vias judiciais

Após consolidada a posse do imóvel em favor do banco, o mutuário ainda pode tentar reaver o imóvel por via judicial. Chiaraba relata que recentemente ganhou três ações judiciais baseadas na tese de serem financiamento habitacionais e primeiros imóveis dos mutuários, ou seja, com finalidade social.

Em um dos casos o mutuário pagou o valor total do débito, incluindo o saldo devedor e em dois casos as pessoas apenas pagaram as atrasadas e os bancos restabeleceram o contrato habitacional. Os casos já teriam transitado em julgado, não cabendo mais recurso. “Se a pessoa estiver em uma situação em que passou os 15 dias para fazer o pagamento, ela receber a notificação via cartório de imóveis, e já consolidou em favor do banco, mas ela arrumou o dinheiro, existe a possibilidade de entrar na Justiça para não perder o imóvel”, diz.

Outra possibilidade é a utilização do Fundo de Garantia (FGTS) -- caso o mutuário possua saldo -- para o pagamento de dívidas habitacionais, sendo necessário acionar a Justiça para usufruir dessa opção.

Caixa: leilão só após negociações

De acordo com a Caixa, a inadimplência é a única causa da retomada de imóveis, e a execução somente acontece após esgotadas todas as formas de negociação com o cliente. O banco diz que a partir da segunda parcela em atraso o cliente é incluído nos cadastros restritivos (SPC, Serasa) e após a terceira prestação inicia-se o processo de execução do imóvel. A instituição financeira afirma que existem diversos meios de renegociação, incluindo incorporação dos débitos vencidos, uso do saldo do FGTS na prestação, pausa no contrato por um período determinado, entre outras opções. (Da Redação)