Segundo a Prefeitura de Sorocaba, as regiões da cidade onde os condomínios residenciais estão mais presentes são oeste e norte. Crédito da foto: Emídio Marques.

Sorocaba possui um total de 6.266 condomínios ativos tipificados como uso residencial. A informação é da Prefeitura de Sorocaba, com base no relatório do Sistema Integrado de Administração Tributária (SIAT). A administração municipal não sabe estimar, no entanto, qual o total da população que vive atualmente nesse conceito de moradia.

Preferência de muitos moradores, principalmente por questões de segurança, os condomínios residenciais, verticais ou horizontais, segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), são erroneamente confundidos com loteamentos fechados. Mas condomínio e loteamento são empreendimentos distintos.

Condomínios ou loteamentos

Na verdade, cita o Secovi, no caso de loteamentos fechados, a pessoa compra o lote e constrói uma residência. Como o loteamento acaba sendo fechado, com acesso restrito por meio de portaria e pagamento de taxa condominial mensal, os próprios moradores acabam chamando os loteamentos fechados de casas de condomínios, quando na verdade não são.

Já os condomínios são empreendimentos caracterizados por casas ou prédios iguais, onde os imóveis são construídos por construtoras e comercializados prontos para os interessados.

Residenciais predominam

De acordo com a Secretaria de Planejamento e Projetos (Seplan) de Sorocaba, a maioria dos projetos protocolados na Prefeitura de Sorocaba é de condomínios residenciais e não de loteamentos.

A Seplan aponta ainda que as regiões da cidade onde mais os condomínios estão presentes atualmente são a oeste a norte. Porém, o município não informou quantos dos 6.266 condomínios ativos quantos são verticais (prédios) e quantos são horizontais (casas).

Condomínios e loteamentos têm conceitos diferentes

Embora tenham características aparentemente semelhantes, os condomínios e loteamentos fechados têm especificações e regras distintas no que se refere à legislação e que influenciam nos direitos e deveres de cada tipo de empreendimento.

“Podem parecer o mesmo tipo de empreendimento, pois possuem diversas semelhanças, mas condomínio e loteamento fechado são diferentes, desde a implantação até os impostos pagos pelos moradores. Mesmo assim, é comum que os dois tipos de empreendimentos sejam comercializados como ‘condomínio fechado’”, informa o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi).

Como ambos os tipos de empreendimentos possuem portaria, equipes de segurança, área comuns, como piscina e playground, entre outros, é comum que condomínios e loteamentos fechados sejam confundidos.

 O que diz lei

Segundo o Secovi, a legislação que rege o loteamento fechado é a lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Nesse caso é feito o projeto de parcelamento da área bruta, com a criação de ruas e áreas públicas e de lazer. Depois é feita a aprovação junto aos órgãos municipais e estaduais, e os terrenos são vendidos. Para o Secovi, as vias de loteamentos fechados continuam sendo públicas, mesmo tendo o acesso controlado por portaria e equipes de segurança.

Já no caso dos condomínios fechados, horizontais ou verticais, a legislação específica é a lei nº 4.491, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. O Secovi cita que a lei diz, de forma geral, que da portaria para dentro todas as áreas são de responsabilidade do condomínio, como ruas, áreas de lazer, piscina, playground, salão de festa, entre outros. Também estão inclusos a manutenção do asfalto, iluminação e até saneamento.

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Além da lei nº 4.491, o novo Código Civil (lei federal n° 10.406/02), que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, passou a prevalecer sobre as demais regras da antiga lei de condomínio. O Código Civil regula temas como assembleias e convenções, direitos e deveres do condômino, inadimplência, vagas, partes comuns e obras.

Cleusa Bersi, diretora de Administração Imobiliária e Condomínios, na Regional Secovi em Sorocaba, também aponta que em função de estruturas semelhantes, tais como portaria, piscina, divisão de despesas entre moradores e outros, habitualmente condomínios e associações de moradores são confundidos entre si, e julgados muitas vezes como sendo a mesma. “Mas condomínio e associação de moradores são diferentes desde sua constituição, ambos são normatizados por legislação específicas e no caso de condomínio regulamentado pelo Código Civil”, diz.