Celso Ming

A disparada do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) produz graves tensões no setor de aluguéis cujos reajustes estão atrelados a esse indexador.

Em 12 meses, prazo de correção da maioria dos contratos, o avanço do IGP-M atingiu em fevereiro os 28,94%, mais de 5,5 vezes a inflação no mesmo período. A principal razão técnica que explica essa disparada é o fato de que o IGP-M é uma mistura de índices que levam 60% de preços no atacado. E foi justamente no atacado que saltaram os preços dos combustíveis, dos alimentos e de produtos atrelados ao dólar.

O reajuste desses aluguéis acontece num momento difícil para as famílias que moram em casa alugada: enfrentam queda da renda e desemprego. E as empresas que operam em imóveis alugados passam por queda de faturamento.

É uma situação que muitos inquilinos não podem suportar. Ou são obrigados a mudar para imóvel mais barato ou enfrentam quase sempre difícil negociação com o proprietário.

José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), entidade com 90 empresas associadas que administram mais de 60 mil imóveis locados, avisa que não há solução em bloco. As negociações entre as partes estão sendo realizadas caso a caso, há mais de dois anos. Em 2019, os reajustes de fato dos aluguéis residenciais ficaram abaixo do avanço do IGP-M. Nas negociações mais recentes, como aponta Graiche Júnior, esses reajustes estão ocorrendo, em média, entre 7% e 9%, enquanto o IGP-M segue em patamar muito acima.

Nas locações comerciais, a queda de braço é mais complicada. As soluções encontradas têm sido o adiamento de pagamentos, aceitação de correções mais baixas ou, até, a troca do indexador pelo IPCA, cuja composição se restringe aos preços de varejo (custo de vida).

Quem nos últimos dois meses passou por um shopping center deparou com muitos espaços abandonados por lojistas. É um movimento que, por si só, aumenta a oferta dos imóveis desocupados, derruba o valor das locações e abre caminho para negociações. Com a adoção de medidas mais rigorosas ao funcionamento de atividades não essenciais pelos governos estaduais, tudo fica mais difícil para o comércio, que tenta se recuperar das perdas. Como afirma o diretor institucional da Associação de Lojistas de Shoppings (Alshop), Luis Augusto Ildefonso, nas negociações, os lojistas vêm defendendo cortes diretos nas correções. As revisões contratuais dependem do poder de barganha de cada parte.

Tito Bessa Júnior, presidente da Associação Brasileira dos Lojistas Satélites (Ablos), se queixa de que as negociações não vêm fluindo como deveriam. Ele conta que os administradores de shoppings vêm endurecendo o jogo, com o argumento de que, no ano passado, tiveram perdas de faturamento de mais de R$ 5 bilhões em descontos aos lojistas. No entanto, observa ele, não se mostram sensíveis com a perda de 40% de faturamento pelos lojistas satélites do vestuário. Certos contratos foram revistos com troca de indexação, do IGP-M pelo IPCA. “Mas são minoria”, admite Bessa.

Quando as negociações emperram, sempre aparece a opção de recurso à Justiça. Mas esses casos também não são frequentes, pontua o advogado Luciano Rossi, sócio da área empresarial imobiliária do escritório Pinheiro Neto. Mas, depois da pandemia, Rossi identifica certa flexibilização nos contratos de locação, antes bem mais rígidos.

A alta volatilidade do IGP-M gera situações de estresse nem sempre resolvidas. Rossi lembra que, quando o índice disparou, como agora, os inquilinos tiveram de enfrentar custos insuportáveis e, no entanto, quando seguiu a rota inversa (em 2009 e 2017), esses reajustes negativos não foram repassados pelos locadores. Algumas redes de shopping centers, como a Iguatemi, avisaram que descartam a troca do IGP-M pelo IPCA.

As dificuldades da economia e do mercado têm impacto direto no setor de locações. Graiche Júnior, da Aabic, calcula que, em São Paulo, estão desocupados cerca de 20% dos imóveis residenciais destinados a locação. Na área de imóveis comerciais, esse índice alcança 40%. “São números que empurram o proprietário à negociação, de modo a não perder o inquilino”, observa Graiche Júnior. (Com Pablo Santana)

Celso Ming é jornalista especializado em economia.