STF discute isenção de ITBI na transferência de imóveis para empresas

O Supremo Tribunal Federal (STF) discute se empresas que atuam principalmente no mercado imobiliário devem ter direito à imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando recebem propriedades como parte de seu capital social. O julgamento pode afetar negócios envolvendo holdings patrimoniais e empresas familiares, mas não muda diretamente a cobrança do tributo na compra e venda comum de imóveis.

Em entrevista ao Jornal da Cruzeiro, da Cruzeiro FM 92,3, o advogado tributarista Vinicius Camargo Silva explica que a discussão está relacionada ao Tema 1.348 do STF. O processo trata da possibilidade de aplicar a imunidade tributária a empresas cuja atividade principal envolve compra, venda ou aluguel de imóveis.

Até o momento da entrevista, o placar estava em cinco votos favoráveis à ampliação da imunidade e dois contrários. O julgamento, porém, ainda não havia sido concluído.

Transferência para empresas

A discussão envolve pessoas que já possuem imóveis em seu patrimônio e pretendem transferi-los para uma empresa própria. A operação pode ocorrer, por exemplo, quando um imóvel é incorporado ao capital social de uma holding criada para administrar bens familiares ou organizar o patrimônio.

Atualmente, a imunidade do ITBI depende de determinadas condições. Uma delas envolve a atividade econômica da empresa que recebe o imóvel. Quando há predominância de receitas relacionadas a operações imobiliárias, a prefeitura pode cobrar o imposto.

O julgamento busca definir se essa restrição deve continuar valendo ou se a imunidade também deve alcançar empresas com atividade preponderantemente imobiliária.

Caso prevaleça o entendimento favorável ao contribuinte, a imunidade poderá abranger a transferência de imóveis para o capital social de empresas independentemente de sua atividade principal, respeitadas as demais condições aplicáveis.

Valor do imóvel

Mesmo que o STF reconheça a imunidade de forma ampla, a discussão sobre o valor do imóvel ainda poderá gerar questionamentos. Isso porque o Tema 796, já julgado pela Corte, estabelece que a parcela do valor do bem que ultrapassa o capital social efetivamente integralizado pode ser tributada.

Segundo Silva, a diferença entre o valor declarado pelo proprietário e o valor de mercado pode resultar em cobrança de ITBI sobre a parcela excedente.

Um imóvel registrado por R$ 50 mil, por exemplo, pode ter valor de mercado estimado em R$ 150 mil. Se a transferência ocorrer pelo valor de R$ 50 mil, a prefeitura poderá questionar a diferença de R$ 100 mil e cobrar o imposto sobre essa parcela, caso seja reconhecida como excedente tributável.

A definição do valor de mercado, segundo o advogado, pode continuar sendo motivo de disputas entre contribuintes e municípios. Ele ressalta que a administração municipal não pode estabelecer unilateralmente o valor do imóvel, sendo necessário garantir um procedimento administrativo e a possibilidade de contestação.

Compra de imóveis

A eventual mudança no entendimento do STF não altera diretamente o ITBI pago por quem compra uma casa ou um apartamento em uma operação comum de compra e venda.

O impacto está relacionado à transferência de imóveis que já pertencem a uma pessoa física para uma empresa. Nesses casos, a imunidade pode representar redução de custos para quem pretende organizar o patrimônio por meio de uma holding ou de uma sociedade familiar.

O advogado também alerta que o resultado do julgamento não significa que o imposto será automaticamente zerado em todas as situações. Mesmo com eventual reconhecimento da imunidade, a discussão sobre o valor do imóvel e a aplicação do Tema 796 poderá continuar.

Possibilidade de restituição

A possibilidade de recuperar valores pagos anteriormente dependerá dos termos da decisão final do STF. A Corte poderá estabelecer regras para limitar os efeitos da decisão no tempo, mecanismo conhecido como modulação de efeitos.

Silva explica que, em julgamentos anteriores, o tribunal já estabelece condições diferentes para contribuintes que haviam ingressado com ações judiciais e para aqueles que não tinham processos em andamento.

Por isso, ainda não é possível afirmar quem terá direito à restituição de valores pagos a título de ITBI em operações de integralização de imóveis.

Segurança jurídica

O advogado também alerta que quem pretende transferir um imóvel para uma empresa antes da conclusão do julgamento precisa avaliar os riscos da operação. Uma das possibilidades é realizar a transferência e discutir posteriormente a cobrança do imposto, o que pode envolver juros, multas e outras penalidades.

Outra alternativa é pagar o ITBI e, caso o entendimento final seja favorável ao contribuinte, solicitar a restituição. No entanto, a devolução dependerá das condições estabelecidas pelo STF, que poderá limitar os efeitos da decisão e restringir o direito de recuperar valores pagos anteriormente.

Ainda não é possível saber como o tribunal vai tratar os pagamentos já realizados. Por isso, a orientação é avaliar cada situação individualmente, considerando o valor do imóvel, o capital social da empresa e os possíveis efeitos da decisão.

Orientação ao contribuinte

Enquanto o julgamento não for concluído, a recomendação é avaliar os riscos antes de transferir um imóvel para uma empresa. O contribuinte pode optar por realizar a operação e discutir posteriormente a cobrança ou aguardar a definição do STF.

A primeira alternativa pode envolver juros, multas e outras penalidades, enquanto o pagamento antecipado do imposto pode gerar dificuldades para recuperar os valores caso a decisão final limite a restituição.

O advogado orienta que cada caso seja analisado individualmente, considerando o valor do imóvel, o capital social da empresa e as regras que vierem a ser estabelecidas pelo Supremo.