Mercado de loteamentos cresce, e queda na oferta acende alerta para ocupações irregulares

O mercado de loteamentos segue aquecido no Estado de São Paulo, mesmo diante de oscilações econômicas. Em 2025, foram vendidos 51,7 mil lotes, número 15% superior ao registrado no ano anterior, segundo levantamento do setor. Ao mesmo tempo, a redução na oferta de novos empreendimentos formais acende alerta para o possível avanço de loteamentos irregulares, especialmente em regiões do interior. O desempenho reforça o interesse por esse tipo de investimento, visto como alternativa mais acessível à compra de imóveis prontos e também como opção de valorização patrimonial a médio prazo.

Na Região Metropolitana de Sorocaba (RMS), o comportamento acompanha essa tendência. A região se consolida como polo de expansão urbana, impulsionada pela proximidade com a capital paulista, pela oferta de infraestrutura e pela busca crescente por melhor qualidade de vida no interior. “Na Região Metropolitana de Sorocaba, o mercado de loteamentos se destaca pela oferta de empreendimentos com maior valor agregado, voltados principalmente ao público de médio e alto padrão”, afirma o diretor regional do Secovi-SP em Sorocaba, Julio Casas.

Segundo ele, fatores como mobilidade, infraestrutura e o perfil das cidades da região contribuem diretamente para o aumento da procura. “A proximidade com a capital e a busca por qualidade de vida no interior têm impulsionado a procura por lotes na região, atraindo tanto investidores quanto consumidores”, acrescenta Casas.

Além do perfil do comprador, o tipo de produto ofertado também tem passado por mudanças. Empreendimentos com maior padrão construtivo, infraestrutura mais completa e foco em segurança e lazer têm ganhado espaço, acompanhando uma demanda mais qualificada.

Perfil dos lançamentos
Apesar do desempenho positivo nas vendas, o setor aponta para uma mudança no perfil dos lançamentos. De acordo com o Secovi-SP, houve redução na oferta de loteamentos voltados ao público de menor renda, o que pode indicar um descompasso entre diferentes faixas de demanda. “Houve uma redução nos loteamentos mais populares, em parte devido à concorrência com programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, que oferecem moradia imediata”, explica o diretor.

O movimento reflete uma migração de parte dos consumidores para programas habitacionais consolidados, enquanto o mercado de loteamentos passa a concentrar produtos voltados a perfis de renda mais elevada.

Com menos opções formais voltadas ao público de menor renda, parte da demanda pode acabar direcionada a alternativas irregulares. Esses empreendimentos, muitas vezes comercializados sem garantias legais ou infraestrutura adequada, tendem a atrair compradores em busca de preços mais acessíveis, ampliando o risco de ocupações fora dos padrões urbanísticos.

Expansão irregular

Nesse contexto, o desequilíbrio entre a demanda aquecida e a redução na oferta de loteamentos formais acende alerta para o possível avanço de loteamentos irregulares, especialmente em áreas periféricas ou em regiões em processo de expansão urbana, onde o controle do uso do solo tende a ser mais desafiador.

A ausência de planejamento adequado nesses casos tende a gerar problemas estruturais, como falta de infraestrutura básica, dificuldades de regularização fundiária e pressão sobre serviços públicos essenciais, incluindo transporte, saneamento e saúde.

Em Sorocaba, a prefeitura afirma que mantém ações permanentes de fiscalização para coibir irregularidades urbanas e administrativas, com monitoramento contínuo, cruzamento de dados e atuação direcionada a partir de denúncias e análises técnicas. “A fiscalização é realizada de forma contínua, com monitoramento cadastral e cruzamento de dados para identificação de irregularidades”, informa a administração municipal.

Segundo a prefeitura, esse tipo de irregularidade impacta diretamente a arrecadação e o planejamento urbano. “As irregularidades impactam negativamente a arrecadação municipal e comprometem o planejamento e a fiscalização, além de afetarem a concorrência entre empresas.”

A administração municipal orienta que denúncias podem ser feitas pelos canais oficiais, reforçando a importância da fiscalização contínua para conter irregularidades, preservar o ordenamento urbano e garantir condições adequadas de desenvolvimento da cidade.