Sabe-se que quando o proprietário aluga um bem imóvel, ao celebrar o contrato, serão ajustadas todas as obrigações do locador e do locatário. E, em se tratando de imóvel localizado em condomínio (comercial ou residencial), devem ser convencionadas entre as partes, entre outras obrigações, quem será o responsável pelos pagamentos das taxas condominiais.

Na maioria das vezes, o locador (seja por comodidade ou recomendação da administradora do contrato de locação) atribui a responsabilidade pelo pagamento ao locatário. Contudo, a responsabilidade legal pelo pagamento da taxa condominial e demais encargos do condomínio são do Locador, proprietário do imóvel (obrigação propter rem).

A relação jurídica que se estabelece nos contratos de locação é entre locador e locatário e, portanto, não alcançam o condomínio. Estabelece o artigo 1.336 do Código Civil que “São deveres do condômino: I -- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Portanto, este assunto, às vezes, fica fora do entendimento do locador (proprietário do imóvel), que não tem esclarecimento sobre o assunto e, tanto durante, como ao término do contrato de locação, se depara com um débito importante da sua unidade com o condomínio. Daí a importância da fiscalização pelo proprietário do imóvel (unidade) pelo regular pagamento das taxas condominiais.

Importante destacar que o Locador deverá manter seu cadastro (endereço, telefones, e-mail e whatapp) atualizado na administradora responsável pela administração do condomínio. E fica aqui uma questão importante: o dever de fiscalizar o pagamento da taxa condominial é do proprietário. A administradora do condomínio não é obrigada a exigir do locatário o pagamento da taxa de condomínio, mas sim do locador.

Além dos incontáveis transtornos que a inadimplência provoca na estrutura condominial, os encargos impostos ao proprietário pela falta de fiscalização, tais como a cobrança de correção monetária, juros moratórios, multa, honorários advocatícios e nas hipóteses de pagamento após o ajuizamento da execução as custas processuais, possibilitando discussões, desentendimentos e um mal-estar na vida comum. Assim, alertamos aos proprietários que têm suas unidades condominiais locadas (comercial ou residencial): fiscalizem o pagamento regular da taxa condominial para que essa omissão não gere um problema grave.

Os encargos decorrentes da falta de pagamento da taxa condominial devem estar previstos na Convenção do Condomínio. Para a hipótese de inexistência de previsão, quanto ao índice de correção, multa e juros, deverá ser observada a vigente legislação civil que trata sobre o assunto.

Em casos extremos, a inadimplência provoca a execução do débito, penhora do bem e leilão do imóvel para o pagamento da dívida. Desde a vigência do novo Código de Processo Civil, foi simplificada a execução dos débitos condominiais, eis que foi inserido no rol dos títulos executivos extrajudiciais (artigo 784, X) os créditos das contribuições ordinárias e extraordinárias, possibilitando ao condomínio uma agilidade maior para a satisfação do seu crédito. Enfim, a importância do acompanhamento pelo locador do adimplemento das taxas condominiais contribui com uma convivência harmoniosa e afasta o risco de surpresas durante e após o término do contrato de locação.

Marcus Pereira Gomes de Oliveira é advogado inscrito na OAB Sorocaba. Especialista em Direito Imobiliário e Condominial